13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
购房的过程中，未避免出现产权纠纷，被假的卖方欺骗，建议购房者事先审查一下卖方的卖房资格，也就是看对方是否是房屋的所有人，也有没有权利来卖房。那现实中究竟该怎么判断卖方是否有卖房资格呢？我们一起在下文中进行了解。
一、怎么判断卖方是否有卖房资格
我国法律规定，不具备主体资格签约无效，合同主体不相符签约也无效， 无效的合同，在合同中所约定各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律 约束力。所以，购房者在购房合同签字前，首要弄清甲方是谁?他具不具备与 你签约的主体资格。作为购房者，宜从以下六方面查验甲方的主体资格。
1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果你所购买房屋，开发 企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致，说明 与你签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”问题。
2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知，并不是凡是有公司 营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人 名称要相同。卖期房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》;卖 现房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。如有，则表明该房 屋可以办到产权证。
3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商 品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权;而二期工程建造 的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工 程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于“不具 备合同主体资格”。一旦签上这种合同，风险自然很大。
4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公 司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分 公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表 人签字的委托文件，该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的 主体资格签订购房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的 营销总代理，必须具备以下三个条件：一是该代理公司必须具有房地产管理部 门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代 理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须 有代理营销房屋的项目。只有这样，该中介代理公司、才具备签订合同的主体 资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。
6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必 须是该公司的法定代理人，公司其他人都无权签字。也就是说，签字人必须与 该公司《执照》上的法定代表人名字相一致，如果是销售部经理或营销员代表 甲方与购房者签约，要取得该合同的合法有效性，必须同时附上该公司法定代 表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托。
二、买房需要注意检查哪些材料
契约即房地产买卖合同。签订契约是买卖双方当事人谈判的目标。经过艰苦谈判，双方终于达成一致，而要实现交易，就必须签订书面的合同，使谈判内容固定下来。
不过，在正式签约前，双方还必须认真核实对方身份，查验有关证件，这才能保证签订合同的合法性和有效性。买方应该要求实方提供下列证件和材料：
1、开发商营业执照或卖方(自然人)身份证明;
2、开发商房地产开发资质证书(项目公司无资质);
3、房地产权证或国有土地使用证;
4、商品房预售许可证(期房);
5、建设工程规划许可证(期房);
6、房屋工程质量验收证明(新建);
7、新建商品住宅交付使用许可证;
8、房地产权证(与第3个内容不同);
9、共有人(如果有)同意出售的书面意见;
10、抵押权人(如果有)同意出售的书面意见;
11、代理人(如果有)身份证明;
12、委托书及授权范围。
为慎重起见，有时还需要到工商行政管理机关、房屋土地管理局、房地产交易中心、住宅发展局(住宅)、城市规划局等进行调查，了解开发商(出售方)经营的合法性、房屋产权的合法性、产权是否清晰、房屋是否违反规划等，经过多方证实，卖方完全符合法律法规规定，买方才可放心地签约付款。
这是很重要的，如果稀里糊涂的就买了房，则有可能对方其实并没有卖房资料，自己支付了房屋的对价之后最终却拿不到房屋的所有权，目的肯定是无法实现的。要是在这方面产生了纠纷的话，可以先来电咨询一下我们的在线律师，在律师的指导下进行处理。
·北京购房条件有哪些
北京购房条件有哪些拥有一套自己的房子，是每一个在北京生活、工作的人都梦寐以求的事情。不过由于限房令的出台，对于不同身份的购房者，购房政策也......
·一、夫妻离婚不分割房产可以吗?
一、夫妻离婚不分割房产可以吗?可以分别处分财产，协议离婚时，没有分割的财产，可以在以后分割。还未分割的房产也可以不分割，离婚协议中，就双方现在......
·购房协议书有法律效力吗？
购房协议书，一般在我们进行买房的时候都是要进行签订的，但是购房协议书的签订是有很多的注意事项的。那么，购房协议书有法律效力吗?什么样的购房协议......
·一、一房多卖适用善意取得制度吗?
一、一房多卖适用善意取得制度吗?不适用于善意取得，善意取得是受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权......
·《民法典》关于婚内买房是怎样规定的
《民法典》关于婚内买房是怎样规定的同以往的规定不同，婚前买房的相关解释明确说明，婚前夫妻一方取得的财产不在作为共同财产。同时，2013新婚姻法......
·商品房买卖程序是怎样的
商品房买卖程序是怎样的,如何进行商品房买卖你知道商品房是如何进行买卖的吗?这其实是有一定的买卖程序，但是很多购房者其实并不清楚商品房买卖程序是......
·一、按揭的房子可以抵押贷款吗？
一、按揭的房子可以抵押贷款吗？1、就目前各行规定来看，很多银行都不接受为个人办理房屋二次抵押业务。所以按揭房只有在贷款全部还清之后，借款人才......
·房屋租赁登记有什么法律效力
生活中，租房的情况时有发生。一般情况下是不需要进行房屋租赁登记的，但有时也会要求进行登记。那么承租人租赁房屋后，是否需要登记，房屋租赁登记有......
·买了个商住房产权办40年有哪些风险？
买了个商住房产权办40年有哪些风险？一、买了个商住房产权办40年有哪些风险？1.购买成本高购买40、50年产权房时只能选择商业贷款，商业贷款首付......
·租赁期内房东加租金怎么办
租赁期内房东加租金怎么办一、租赁期内房东加租金怎么办租赁期间房东是否有权单方提高租金呢?租客遇到房东单方提高租金时如何应对呢?在租赁期间，......
