13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
案情简介：吴某与陆某系母子关系。陆某在上海建有私房一栋。陆某在外打工期间，吴某为其照看子女和看管财产。因陆某在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，吴某为归还陆某的贷款，以陆某的名义与汪某签订售房协议书及其补充协议书，约定：陆某将私房中两间出售给汪某，售房价 60000 元;陆某负责办理产权和土地使用权转移手续，并承担所产生的一切费用。吴某以陆某之名在协议上签字，汪某也在协议上签字，在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴某收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的陆某的私章，随后，汪某办理入住手续。为办产权过户手续，吴某请别人代写了一份陆某及其妻子授权其卖房的委托书，并署上陆某及其妻子的名字，委托书的时间根据吴某的要求写售房协议之前。汪某为办房产过户的相关手续，支付了契税和过户费计 2335 元。由于陆某未办理房屋土地使用权转让手续给汪某，也未给付汪某已经垫付的办理房屋产权的费用，汪某遂提起诉讼，请求判令陆某给付其已垫付的费用并由陆某办理房屋土地使用权转让手续。陆某辩称卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。
法院判决：法院认为，陆某之母吴某在陆某夫妇外出打工，信用社催促陆某偿还建房逾期贷款的情况下，为陆某利益，有乡邻多人在场，以陆某之名与汪某反复磋商签订售房协议，并无陆某所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。汪某购买该房自住，属善意购买。陆某虽在外打工，但与其母吴某时有联系，对吴某处理其房产，陆某知道或者应当知道而未有异议，因此，陆某之母吴某的行为已经符合《民法典》第一百七十二条关于表见代理的规定，其与汪某签订的售房协议合法有效。汪某已按约履行了付款义务，而陆某则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪某，应当承担给付汪某办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决： 1 .汪某与陆某的房屋买卖合同有效; 2 .由被告陆某办理该房的土地转让手续给原告汪某，在判决生效后一个月内办清; 3 .由被告陆某给付原告汪某垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。
范律师点评：表见代理的法律依据是《民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理，但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益： 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中，由于吴某花与房主陆某军是母子关系，签订合同时有邻居见证，吴某花出具了陆某军办理产权过户的相关手续，促使购买人汪某道全有理由相信吴春华经陆某军合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买，因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。
·一房多卖最终房产归属谁
一房多卖最终房产归属谁《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违......
·一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产......
·公租房遇拆迁，产权单位要收拆迁款，这合理吗？
一、公租房遇拆迁，产权单位要收拆迁款，这合理吗? 公租房的所有权是归国家所有的，并不是归租户所有的，所以公租房拆迁的时候，补偿款应该属于所有......
·一、现如今市场回迁房质量怎么样?
一、现如今市场回迁房质量怎么样?回迁房质量是可以保证的，对后期居住没有影响回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁，......
·二手房网签注意事项有哪些
通过网签购买房屋是购房者和卖房者双方之间达成的一种交易行为，二手房网签能够使双方之间的交易更加的透明化，只是在购买过程中要按照相关的流程进行......
·库房高空坠物预防措施有什么？
库房高空坠物预防措施有什么？库房高空坠物预防措施主要有一下几点：1)根据不同的安装部位和不同季节制订针对性强的可行的安全措施，防护用品提前到位......
·离婚房产纠纷律师费用标准是如何规定的？
近年来我国各地的离婚率是比较高的，我们知道在办理离婚手续前，需要协商分配在婚姻关系存续期间的财产，但是就实际情况来说，夫妻双方一般是不能通过......
·离婚房产给未成年子女可以吗？
离婚时候的房产分割往往能引发巨大的纠纷，没有获得房产的一方担心由于对方再婚等原因，将这个房产转赠给其他的人，因此针对这个问题经常要对方给个保......
·前妻孩子有房产继承权吗？
前妻孩子有房产继承权吗?前妻生的孩子是亲生的，虽然夫妻离婚，但是不影响孩子的继承权。生父母子女之间，不论离婚的父母是否扶养其子女，均不影响其子......
·我国夫妻离婚房产更名费用怎么算
除了二手房买卖过程当中需要对房产证进行更名以外，还有一种情况就是有些夫妻在离婚的情况下，对房子的判决问题也已经得到了最终的解决，那么肯定也要......
·债务人放弃夫妻共同房产是否可以请求法院撤销
债务人放弃夫妻共同房产是否可以请求法院撤销?可以，《合同法》第74条第1款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债......
