13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
在约定了交房时间之后，那么开发商按时交付房屋给购房者，其实也就是在实际履行自己的合同义务。但现实中却经常出现开发商不按时交房的情况，此时作为购房者应该怎么办呢？我们一起在下文中进行了解吧。
一、购房者的合同解除权
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
以上法律规定的含义有三点：
1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。
二、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。
房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
总之，开发商延期交房伙子开发商不按时交房的行为属于违约，应当承担相应的违约责任。但是，具体如何承担，需要购房者向法院提供相应的证据。也就是说，在开发商不按时交房的情况下，并不一定就是可以解除购房合同，然后退房的。
·一、营运汽车发生交通事故的赔偿规定是什么?
一、营运汽车发生交通事故的赔偿规定是什么?运汽车发生交通事故的赔偿规定是可以根据《审理人身损害赔偿案件司法解释》的规定，来要求人身赔偿和财产......
·如果法院判决醉驾罚款哪里交1.限期一次缴纳
如果法院判决醉驾罚款哪里交1.限期一次缴纳，主要适用于罚金数额不多或者数额虽然较多，但缴纳并不困难的情况。在这种情况下，罪犯在指定的期限内将罚......
·小汽车超员怎么处罚,机动车扣分规定是怎么样的
超员，在道路上是非常容易看见的，原因无外就是为了多赚点钱，有的是亲朋好友多了，就想一次性拉完所有人。我国对于小汽车超员是有处罚的，那么小汽车......
·个体户五险一金怎么交
一、个体户五险一金的缴纳比例?按照职工工资,单位和个人的承担比例一般是:1、养老保险单位承担20%,个人承担8%;2、医疗保险单位承担6%,个人2%;......
·申请车辆贬值损失鉴定的时间多久
申请车辆贬值损失鉴定的时间多久一、申请车辆贬值损失鉴定的时间多久申请车辆贬值损失鉴定的，一般是在车辆修理完毕后，根据车辆的修复情况来进行鉴......
·交通保险误工费有没有赔？
交通保险误工费有没有赔?有误工费的赔偿，具体规定如下。误工费，是指道路交通事故发生后，遭受人身损害的受害人需要接受诊治以恢复健康，以及当事人的......
·驾驶员交通肇事逃逸罚多少
驾驶员交通肇事逃逸罚多少?发生交通事故后逃逸的，如果尚未构成犯罪，公安机关交通管理部门可以对其处以200元以上2000元以下罚款的行政处罚。并由公安......
·货车改型交警怎么处罚扣几分
对车辆非法改装、不符合安全标准的，限期整改，整改前不得上路从事运输，会处以200元以上罚款，但并不扣分。驾驶非法改装的机动车上道路行驶的，公安交......
·一、交通事故膝盖伤了怎么赔偿标准?
一、交通事故膝盖伤了怎么赔偿标准?交通事故赔偿主要包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费;受害人因伤致残的，......
·财产保全复议申请提交的材料有哪些？
财产保全复议申请提交的材料有哪些？一、诉前财产保全：当事人向法院提交材料清单：1、诉前财产保全申请书;2、申请人的身份证或法人的营业执照，......
·车身划痕险如何理赔
车身划痕险如何理赔当我们的车子在路上来来往往行驶的时候，难免不了会遇到摩擦、挂蹭，当汽车的的表面有缺陷的时候，需要各位车主注意了，但是很多人......
