13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
怎样来承担逾期交房责任
(一)违约责任承担方式
《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：第一，逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行;第二，逾期超过上述期限，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金(违约金比率不小于第一种情况)。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付逾期违约金的较多。
(二)逾期违约金的确定。
依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
(三)开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用
开发商经常辩称逾期交房违约金过高而请求减少，其依据《合同法》第一百一十四条和《解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”;而买受人坚持认为根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”然而此规则不是十分明确，实践中，有多种不同的理解。我们认为，从“契约自由”原则与尊重当事人意愿出发，即应按合同约定来处理。又结合违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度分析，合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，如出卖人能举证证明其违约行为给买受人造成损失的具体数额(此时认定违约造成的损失，既包括违约造成的损失，还包括合同履行后可以获得的利益)时，如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的，则可以认定 “过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整(应当在违约金超出实际损失额的30%范围内加实际损失额予以认定)。同时，从公平角度而言，买受人可以因约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，那么对等的出卖人可以因约定的违约金过高而请求减少。
另外，合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，当然不能减轻责任。
注意：对违约金过高减少的处理，不包括《解释》中规定的“没有或系假预售许可证、合同订立前或后重复抵押、合同订立前或后一房二卖、隐瞒系拆迁安置房、面积缩水或增加3%以上”等五种情形时惩罚性赔偿。
二、何时可以要求退还房款
商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，保障房屋买受人的合法权益提供法律依据。
其中，该解释第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
关于房屋买卖纠纷维权，消费者如果遇到问题可以寻求专业房产纠纷律师的协助，这样才能更好地划分责任，避免不必要的损失，及时维护自身的权益。
其实很容易就产生纠纷，然而此时对纠纷的解决就与当事人利益密切相关了。处理这类纠纷的时候，可能普通人并不拿手，这就有可能给自身造成损害。因此，我们建议最好可以委托专业的房产律师来提供法律帮助。
·构成交通肇事罪的行为有哪些
时下，学开车、买小车已成为社会上的一股潮流，许多家庭把拥有一台私家车作为一种时尚。但是随着家庭交通工具的增多，交通肇事也层出不穷。如果在交通......
·一、交通事故商业险赔偿比例是怎么规定的?
一、交通事故商业险赔偿比例是怎么规定的?交通事故商业险赔偿比例并没有明确规定，而且商业险的类别也很多，不同商业车险的赔偿标准，赔偿范围和赔偿......
·公车私用是一个比较常见的现象
公车私用是一个比较常见的现象，对于公车私用发生交通事故怎么赔偿的问题，小编在这里做简单介绍。根据我国《侵权责任法》第四十九条的规定，因为一些......
·一、意外交通事故致人死亡赔偿标准是多少?
一、意外交通事故致人死亡赔偿标准是多少?意外交通事故致人死亡赔偿标准是因人而异的，具体的计算依据是：1、丧葬费：按照交通事故发生地的丧葬费......
·一、交通事故赔偿后一年后人死亡怎么处理？
一、交通事故赔偿后一年后人死亡怎么处理？交通事故一年后死亡要进行鉴定，看其死亡与交通事故是否有直接关联，如果有关联，可以认为是交通事故死亡......
·一、交通事故驾驶员无力赔偿怎么办?
一、交通事故驾驶员无力赔偿怎么办?1、交通事故驾驶员无力赔偿的话可以协商分期赔偿，法律依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。......
·异地违章停车被贴罚单，怎么解决？
机动车在异地因为违章停车被贴罚单了，有两种处理方式：一是马上去出具罚单的单位接受处罚。二是回到原籍等对方把违章信息上传以后再接受处理。如果没......
·发生车祸死人逃逸怎么判刑
一、发生车祸死人逃逸怎么判刑?《刑法》第一百三十三条规定违反交通运输管理法规，因而发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的......
·新车划伤了没保划痕险怎么办？
对于一些新车，在购买之后，难免会被划伤，此时新车划伤了没保划痕险怎么办?一般来说，车主爱购买新车，或者是高档车辆之后，都会购买划痕险，这可以在......
·一、审理无刮碰交通事故赔偿纠纷的时间是多久?
一、审理无刮碰交通事故赔偿纠纷的时间是多久?一般情况下是6个月之内，根据我国《民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件......
