13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
买卖不破租赁中租赁费交给谁
买卖不破租赁租金一般是给新房东，因为实际上房屋所有人已经变更，债权人也发生了变更。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。
二、买卖不破租赁的四种例外
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。
最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实，而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人，也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩，但出于对承租人的保护，此时才会规定买卖不破租赁，之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。
·交通事故起诉费用谁来承担
交通事故起诉费用谁来承担交通事故诉讼费一般是由原告先预付，最后根据判决结果，由败诉方承担。那么在交通事故诉讼中保险公司是否承担诉讼费呢?诉讼......
·无证驾驶撞人车怎么办
无证驾驶撞人，车一般会被交警扣留的，缴纳罚款处理好违章后才能把车取回。是否承担责任要看对方伤情严重程度：(1)如果只是重伤以下的，一般不涉及刑事......
·停在小区车辆被划谁负责？
停在小区车辆被划谁负责？停在小区车辆被划之后是需要找肇事人负责的。通常情况下，物业公司原则上不承担侵权赔偿责任。但依据物业合同的相关约定，可......
·在我国离婚咨询律师是否交费?
在我国离婚咨询律师是否交费?律师接受咨询是否收费，是由双方协商确定的。按行业惯例，去律师事务所，短时间的咨询是不收费的，超过十分钟以上的会收......
·一、交通事故伤残在什么时候做?
一、交通事故伤残在什么时候做?交通事故伤残鉴定一般在出院后的三个月内做，对于在交通事故发生之后，并没有导致很严重的伤残的，此时可以不做鉴定，但......
·工伤事故中原单位没交齐工伤保险怎么办
工伤事故中原单位没交齐工伤保险怎么办?未参加工伤保险的单位发生工伤事故各项待遇全部由单位负责支付。工伤保险属于五险中的一种，五险是国家强制要求......
·交通事故打官司律师费谁出
交通事故纠纷需要打官司的，此时当事人可能会委托律师来帮助自己，那么委托律师的费用一般是谁出呢？而当事人又该如何来打交通事故官司？我们将在下文......
·根据我国法律规定新车年检几年一次？
根据我国法律规定新车年检几年一次?根据我国法律规定新车年检根据不同的车辆类型来进行检测，新车一般情况下是两年检测一次。新规一：从2017年1月1日起......
·申请专利交的费用包括哪些项目？
申请专利交的费用包括哪些项目？一、申请专利交的费用包括哪些项目向国务院专利行政部门申请专利和办理其他手续时，应当缴纳下列费用：(一)申请......
·新房收房时要交哪些费用
新房收房时要交哪些费用一、新房收房时要交哪些费用1、契税目前国家规定契税征收税率为3%至5%，具体要以当地政策为准。个人首次购买90平方米及以......
·交规肇事逃逸处罚是怎么样的？
一、交规肇事逃逸处罚是怎么样的？交通肇事后逃逸，并已构成交通肇事罪的，将受到3年以上-7年以下有期徒刑的刑事处罚。如果因逃逸之人死亡的，将受......
