13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
有时候在签订了二手房买卖合同后，一方当事人可能出现违约的情形，此时另一方就可以追究其违约责任。不过，在此之前需要先了解清楚买二手房违约的情形究竟有哪些，然后才好做出处理。下面就让我们来为您做详细解答吧。
一、买二手房违约的情形有哪些
(一)出卖人将房屋直接卖给第三人。
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
(二)出卖人要求提高房价办理过户。
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
(三)出卖人卖房后反悔并要求合同无效。
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
二、二手房买卖中买方能否退房
首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制。自从更严格的差别化住房信贷政策实施以来，由于买方无能力或无法购房，各地退房情况屡见不鲜。具体退房的情形有：
一是楼市新政出台后，买方可能因为首付款比例提高、贷款不能或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。律师建议，买方可以“情势变更”为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。专业律师提醒说，存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，此种情况不得使用情势变更原则。
第二种情况是买家主动违约，他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期，宁愿损失定金或承担相应违约责任。
第三种情况是买方被动违约，如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同，由于第三人主动违约或其他原因而导致自己的房屋未能如期出售，进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。在买方违约后，卖方可能主张买方承担合同总价20%的违约责任。法院在裁判违约责任时会综合考虑诸多因素，如作为守约方的实际损失、存量房屋买卖合同的履行程度、违约方的主观过错程度、守约方的预期利益等。买方律师如从这几方面入手，违约金数额可能会大大降低。
上述三种情况，就是在买二手房的过程中比较常出现的违约情形，各位可以适当了解一下。在发生买二手房违约行为的时候，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任，一般情况下就是要求支付违约金。至于这个违约金的赔偿数额，则还要根据实际的情况进行判定。
·北京两限房出售的相关规定是什么？
北京两限房出售的相关规定是什么？北京市限价房管理办法规定，限价房购房人在取得房屋所有权证或契税完税证明满5年，可以上市交易。在同行条件下，政......
·起诉离婚房子归属不一致怎么办？
对于家庭而言，房产是最重要的资产之一。夫妻双方办理离婚时，重点就是对房产的分割。在有些家庭有多套住房，并且都不在一个地方，按照规定，因为不动......
·一、购二手房违约金的法律规定是什么?
一、购二手房违约金的法律规定是什么?违约金应占合同总金额的多大比例在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价......
·小产权房拆除怎么进行补偿
小产权房拆除怎么进行补偿一、补偿范围虽然小产权房所占土地是集体建设用地，但具有很多商品房的特点，因此其拆迁补偿应当做到两个方面的统筹：一......
·住宅当作商用房出租是否违法？
住宅当作商用房出租是否违法？住宅当作商用房出租不一定是违法的。如果住宅商用的，经过法定程序的，是不违法的。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵......
·成都商品房合同备案管理方法
成都商品房合同备案管理方法成都市商品房买卖合同登记备案管理办法关于登记备案的重要内容房地产开发企业在取得商品房预售许可证、办理商品房现售......
·婚后父亲给儿子买房属于夫妻共同财产吗？
婚后父亲给儿子买房属于夫妻共同财产吗？根据婚姻法解释三的规定，父母出资为自己的购房，落在自己的子女的名下，就是子女的个人财产，不是夫妻共同......
·新婚姻法离婚房子分割的规定有哪些？
根据我国婚姻法的相关规定，男女双方在婚姻中遵循结婚自愿，离婚自由的原则，看起来一句简单的话，但在实际执行中却面临着许多复杂多变的情形，尤其是......
·对房屋拆迁评估价格不满意，能不能拒绝签字？
对房屋拆迁评估价格不满意，能不能拒绝签字？ 一、对房屋拆迁评估价格不满意，能不能拒绝签字? 依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对......
