商品房交付时需要注意什么

www.nj64.net 南京债权债务律师网

商品房交付时需要注意什么商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一，现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。
   关于商品房交付时间：
  《商品房买卖合同》第8条规定：“出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出，交付时间不是孤立去理解的，它与交付条件密不可分。
   关于商品房交付条件：
  《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下：
   1、商品房经验收合格
  (1)法律依据
  “商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用;未经验收合格的，不得交付使用”。
  (2)验收主体
  按照上述规定，商品房验收的主体是房地产开发主管部门，验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。
  (3)验收合格的时间
  从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。
  从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，为避免争议，我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》，后者为政府建设部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议广大开发商：如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。
   2、商品房经综合验收合格
  A、法律依据
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。
  B、验收内容
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是：
  程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容;城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁方案的落实情况;物业管理落实情况。
  C、验收要求
  根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件：
  所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求;住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全;各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平;拆迁居民已合理安置。
   关于商品房交付通知方式：
  《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见，开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中，一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》，我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜，这样便于今后查询。需注意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《入住通知书》，这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知，并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。
  不仅仅是简单的交付要是给购房者，而是需要购房者对商品房的质量做出验收，若发现问题则可以要求开始即使进行整改，要是存在的质量问题严重影响了正常居住使用的话，则还可以要求退房。
  
  
  

·交强险不交会有什么后果
      交强险不交会有什么后果不投保交强险后果是很严重的，根据《交强险条例》的规定，在中华人民共和国境内道路上行驶的机动车的所有人或者管理人都应当投......

·只买了交强险怎么理赔
      交强险赔偿是有限额的，超过交强险赔偿限额部分，由肇事方负责赔偿。交强险理赔有规定的理赔范围，主要有死亡伤残赔偿限额、医疗费用赔偿限额、财产损......

·机动车辆保险的种类主要有几种
      机动车辆出现意外是很常见的，那么在机动车辆出现保险事故的时候，应该怎么处理呢?下面小编就为您带来机动车辆保险事故处理的常识。一、机动车辆保险的......

·道路交通事故处理程序规定释义？
      因为经济的发展，生活水平的改善，买得起车辆的家庭越来越多，上路的机动车越来越多，道路上发生交通事故也越来越频繁，遇到交通事故要如何处理，道路......

·车祸骨折一般赔多少 要赔哪些项目
      在发生车祸的时候，其实很有可能给他人人身造成损害，而此时也有可能涉及到财产方面的损失，在之后作出的赔偿里面，就包括了人身和财产两方面的。那其......

·拆迁安置房可上市交易成为无锡市民热议话题
      拆迁安置房可上市交易成为无锡市民热议话题，因为安置房的价格便宜，而且安置房和一般的商品房有很多不同的地方，这类房屋的交易除了受法律、法规的规......

·交五险一金需要开户钱吗
      新公司在办理五险一金的时，如果有银行账户则不需要重新开户，缴纳社保和住房公积金费用时一般是在地税局和住房公积金管理中心通过银行转账办理。新成......

·道路交通安全法全文的基本原则是什么?
      道路交通安全法全文的基本原则是什么?道路交通安全法的设立是为了尽量减少和降低交通事故数量及规模，将其控制在合理的范围内，保护公民的人身安全和财......

·购买交强险时要注意哪些事项
      购买交强险时要注意哪些事项一、购买交强险时要注意哪些事项1、投保时，投保人应当如实填写投保单，向保险公司如实告知重要事项，并提供被保险机动......

·关于交通事故立案后多长时间开庭?
      关于交通事故立案后多长时间开庭?30天内确定开庭时间;管辖法院：由事故发生地或者被告所在地人民法院管辖。审理时限：一审法院审理交通人身损害......

·交通事故误工费赔偿除掉工伤吗？
      交通事故误工费赔偿除掉工伤吗(1)交通事故赔偿已给付了医疗费、丧葬费、护理费、残疾用具费、误工工资的。企业或者工伤保险经办机构不再支付相应的......

·交通事故赔偿所需的资料包括什么
      交通事故赔偿所需的资料包括什么应提供下列材料的原件：(1)受伤者身份证、户口本、在杭州的居住证明(如果有);(2)道路交通事故认定书;(3)门诊病......