13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
在现实的生活中经常会进行房屋的买卖，在这个过程中买卖双方会进行合同的约定，将双方的权利和义务进行明确的约定，主要目的就是为了防止对方违约。如果发生了违约的情况下，该怎样维护自身的权益呢？下面我们就来介绍房屋买卖合同违约金的规定及相关内容。
一法定依据
1、《合同法》 《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《合同法司法解释二》 《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《买卖合同司法解释》 《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
二、实际中违约金的考量因素
一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在司法实践中，合同违约金考量的因素主要有以下四个方面：1、实际损失 实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。 此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由，不予支持。那么，法院通常会支持哪一类损失呢？从司法实践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。2、过错程度 合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。3、交易价格变动 法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。上文就是关于房屋买卖合同违约金的规定的相关内容，总而言之，违约金的确定主要是看当事人之间的约定以及实际的损失，如果约定的违约金高于实际损失的百分之三十是可以向法院请求减少，还会考虑到过错程度以及交易价格的变动。
·一、房屋买卖合同解除法定条件？
一、房屋买卖合同解除法定条件有哪些商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包......
·房屋征收评估存在哪些风险？被征收人如何应对？
一、房屋征收评估存在哪些风险?被征收人如何应对? 1、评估机构仅进行了房屋外围测量估测，而并未入户 房地产价格评估机构对被征收人的房屋进行调......
·一、没房产证的集资房能贷款吗？
一、没房产证的集资房能贷款吗？集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工......
·老人患有老年痴呆房产遗嘱范本怎么写
老人患有老年痴呆房产遗嘱范本怎么写一、老人患有老年痴呆房产遗嘱范本怎么写1、老年痴呆症，如果影响判断能力和真实意思表示，则遗嘱无效。2、......
·购房合同造假学校能查到吗
可以。政府对购房合同实行购房合同备案制度，所以可以到当地的房管局提供身份证和合同编号就可以查询得到合同有没有备案，有办案的就是真的，反之为假......
·关于夫妻房屋财产分割的规定是什么?
关于夫妻房屋财产分割的规定是什么?离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。现行《婚姻法》第17条......
·一、房客网签租赁备案所需要的材料有哪些?
一、房客网签租赁备案所需要的材料有哪些?根据《商品房租赁管理办法》第十三条规定，房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续时，应当提交下列材料或证件(......
·我现在想离婚房子归谁?
我现在想离婚房子归谁?《新婚姻法司法解释三》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一......
·房客违约又不肯搬走,怎么办
在外面租房时，违约则是最常见的情形，无论是房东违约还是房客违约都会造成双方的不愉快。曾经有房东问过我们，如果房客违约了，却又不肯搬走，我该怎......
·安庆市农村房屋拆迁补偿情况是怎样的？
安庆市农村房屋拆迁补偿情况是怎样的？第四条对合法的被拆迁房屋给予补偿安置。合法被拆迁房屋以房屋的土地使用权证、房地产所有权证等有效房地产权......
