13951899110 |
13951899110 |
www.nj64.net 南京债权债务律师网
在建工程抵押合同的法律性质
以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说，抵押合同成立和生效与抵押权的成立是有区别的。
首先，在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成就时，权利方可设立。
《担保法》没有区分抵押合同生效和抵押权生效，给实践操作造成了很大的混乱。从通行的物权债权区分学说上看，合同行为是抵押权产生的必要条件，但不是直接产生抵押权的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除了抵押合同外，还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务，但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效不同，抵押合同适用《合同法》的规定，而登记应该适用《担保法》及有关规定。登记是独立于基础合同的设权行为。这一错误终于在《担保法司法解释》中得到了彻底的纠正。
二、在建工程抵押合同签订时应注意什么
(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求提交相应的文件：
1、抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。
2、抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工代表大会的通过，并报其上级主管机关备案。
3、抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。
4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。
(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。
(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须以下内容：
1、《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;
2、已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;
3、已投入在建工程的工程款;
4、施工进度及工程竣工日期;
5、已完成的工作量和工程量。
(四)合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。
(五)在建工程字抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。
相信我们也看到了，在建工程抵押合同生效和抵押生效是有区别的，在现实中往往有很多人搞乱了这些关系。所以为前者只要签订后一般会生效，而后者只有登记才生效，两者不是一码事，再一个，在建工程抵押所涉及到的法律关系十分复杂，在实践操作过程中必须十分谨慎，以避免金融风险，维护各方当事人的合法权益。因此，如果您想办理在建工程抵押合同，建议您先去咨询相关专业的律师，以避免造成您的经济损失。
·一、期限内的劳动合同离职赔钱吗？
一、期限内的劳动合同离职赔钱吗？劳动合同离职不一定要赔钱。劳动用工合同还没到期，提前30天辞职，一般不需要赔偿违约金，除非合同约定服务期：......
·公司单方面解除劳动合同怎么赔偿：
公司单方面解除劳动合同怎么赔偿：用人单位违反的规定解除或者，依照本法第47条规定的经济补偿标准的2倍向劳动者支付赔偿金的，不再支付经济补偿。赔......
·劳动合同到期后怎么办
劳动合同到期后怎么办劳动合同期满后，劳动者与用人单位双方协商一致，劳动者继续为用人单位提供劳动的，用人单位应当依法与劳动者续订书面劳动合同。......
·正常工作时间工资怎么算
正常工作时间工资怎么算按照《劳动法》第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资，即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11天法定节......
·一、工伤工资是基本工资吗?
一、工伤工资是基本工资吗?工伤工资是基本工资。依据《工伤保险条例》第三十三条 职工因工作遭受事故伤害或者患职业病需要暂停工作接受工伤医疗的，在......
·工厂眼睛工伤赔偿标准是怎么样的
工伤这个词在我们的生活之中是经常听到的，工伤指的是在工作期间发生的意外事故导致自己的身体受到了伤害。在国家工伤保险条例中，劳动者工伤可以向用......
·工伤鉴定补偿标准有哪些？
在日常工作中，有些职业由于其独特的专业性和高风险性，员工在工作中很容易受伤，在工作中受伤是可以鉴定为工伤的，受伤者进行工伤认定后，用人单位是......
·社保工伤险报销要怎么做?
社保工伤险报销要怎么做?一、社保工伤险报销要怎么做?1、发生工伤24小时内要向社会保险经办机构报送工伤报告表。2、发生工伤单位应当自事故伤害......
·患病解除劳动关系是否合法
虽然我国的劳动者权益是受法律保护的，但是在司法实践的过程当中，其实劳动者还是处于一个社会弱势地位的。很多的劳动者在遇到用人单位的不公平待遇以......
·工程承包劳务合同怎么写？
工程承包劳务合同怎么写？一、工程承包劳务合同怎么写?工程承包劳务合同发包人：承包人：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建......
·农民工如何用新编劳动合同权益维护自身合法权益？
在我国劳动者中农民工占有很大比例，但是农民工却因为对法律知识的匮乏常常不能对自己的合法权益进行维护。下面我将详细的从维权内容、维权方式、维权......
