商品房买卖合同中的附随义务是怎样规定的

  商品房买卖合同中的附随义务是怎样规定的


  附随义务是指在法律无明文规定、当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益———主要是人身和财产利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。


  虽然我国《合同法》规定了通知、说明、协助、保密等附随义务，但附随义务具有先天的局限性。


  首先是其地位具有“附随性”。合同关系中的法定义务和约定义务均有明确的法律规定与合同约定为依据，不但明确且具有法律效力，权威性较高，是合同关系中的主要义务。然而附随义务主要存在于判例学说之中。其次是法律效力较低或者根本不具有法律效力。它衍生和附随于法定义务、约定义务，容易被忽视。第三是其内容具有“不确定性”。与合同关系中的法定义务、约定义务相比，附随义务并非自始确定，而是随着合同的运行，根据合同目的和维护合同当事人利益的需要而逐步确定的。这种不确定性具体表现在：不同的合同关系会产生附随义务是不确定的;合同运行的不同阶段会产生附随义务亦是不确定的;附随义务的内容不是统一的、共同的、一般性的，而是特殊的。附随义务内容的不确定性，加重了合同当事人的注意程度，也容易导致履行行为的效率低下。第四是违反附随义务的责任不明确。附随义务由于其依据缺乏权威性且内容不确定，故违反附随义务的责任也相当不明确。依合同法的一般原理，违反合同关系中的法定义务、约定义务的归责原则有过错责任原则、严格责任原则和公平责任原则，并有明确的适用情形。但违反附随义务适用何种原则是不明确的。上述缺陷说明，附随义务在调整现代合同关系时，平衡当事人之间、当事人与社会间的利益关系的能力极其有限。


  因此，附随义务只能归属于日常生活经验，而不能将其定位于法定义务群。法官在审理案件时，只能视案情结合日常生活经验法则来分析认定交易各方是否守约，而不能直接以当事人违反附随义务判令其承担违约责任。


  我国《合同法》第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从这一条可以看出，附随义务至少具有三个方面的内容，即通知义务、协助义务与保密义务。下面将分别阐述这三种义务以及其他附随义务。


  1、通知义务。通知义务又称告知义务，是指债务人负有对有关债权人利益的事项的通告使其知晓的义务。合同的履行及合同目的的实现，需要当事人通力配合，其中需要双方互通信息的情形，多有所在。如果依据诚信原则，当事人应当主动地通知对方，此时便可认为有通知义务存在。合同法中关于通知义务有很多明确的规定，比如《合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，第256条承揽人对定作人提供的材料，应当及时检验，发现不符合约定时，应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施，第278条隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查，第309条货物运输到达后，承运人知道收货人的，应当及时通知收货人，第384条保管人应当按照约定对入库仓储物进行验收，保管人验收时发现入库仓储物与约定不符合的，应当及时通知存货人，等等。综合起来说，通知义务包括：说明义务，如出卖人在交付标的物时，应如实向买受人说明有关标的物的使用、维修及保养方法等;忠实报告义务，如代理人应及时向被代理人报告被代理事务的情况;瑕疵告知义务，如赠与有瑕疵物品时，应将标的物的瑕疵如实告知受赠与人;此外还有迟到告知义务、提存地点及其方式的通知等。


  2、协助义务。协助义务又称为协作义务，指合同当事人应互为对方行使合同权利，履行合同义务提供照顾和便利，促使合同目的圆满实现。它要求当事人在缔约过程中承担协力义务;在履约中，当事人应当顾及另一方及其标的物的状况，最大限度地运用其能力和一切可以运用的手段实现对方的正当愿望，以利于合同的适当履行。合同关系终止后，当事人应当协助对方处理与合同相关的事务。如《合同法》第240条出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助，第259条承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限;定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。


  3、保密义务。保密义务是指当事人一方对于知晓的对方的商业秘密或要求保密的信息、事项不得对第三人泄露。《合同法》第43条对此作了规定：“当事人在订立合同的过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”保密义务在技术合同中的地位显得尤为重要。保密义务是一种消极义务，只要义务人消极的不作为，而不要求义务人积极的作为。因此保密义务的履行通常不会给义务人带来额外的负担。


  4、其他附随义务。《合同法》第60条第2款的列举并未穷尽全部的附随义务，故以“等”字表示仍可以有其他的附随义务，这也反映出，附随义务的类型及内涵尚在发展中下面将阐述其中的几种。


  (1)注意义务注意义务是对债务人在履行债务时的一般要求，即债务人应尽到如同管理自己事务的注意。债务人的注意程度因其地位、职业、判断能力及债务的性质而有所不同。一般而言，当事人应作一个善良管理人并像管理自己事务那样做到尽职尽责，以尽保护对方合法权益的义务。


  (2)保护义务保护义务是指在由于合同接触(准备交涉、履行、受领等)而有发生侵害对方生命、身体、财产的可能性的场合，对于诸此法益不予侵害的义务。附随义务中的保护义务，论其性质，实相当于侵权行为法上的社会安全义务，与给付义务的关系较远。就此类义务的定位，涉及民事责任制度的变革及发展，学者间素有争论。德国学者认为在债之关系上保护义务是一种应当与给付义务相对置的概括性的义务。从这种立场出发，将以保护给付以外法益(对方的财产、人身)免受损害的一系列附随义务(照顾、保护、指示、说明等义务)为内容的总括的义务，统称为保护义务。应该看到，保护义务与给付义务确实有着相当的独立性，比如保护义务在合同缔结阶段就可能既已发生，其违反可能构成缔约上的过失，而在合同存续和履行阶段，保护义务依然存在，且与合同缔结阶段的保护义务可以认定为具有连续性。其所要保护的法益，不是给付利益，而是相对人的维持利益或者固有利益。我国《合同法》第301条规定承运人在运输过程中，应当尽力救助患有急病、分娩、遇险的旅客，并且在审判实务中，也肯定了保护义务作为一种附随义务的存在。


  商品房买卖合同中的附随义务的规定，是按照合同的生效来对其进行非法律规定，以及保证当事人的利益的一些义务的约定，只不过这些约定没有法律明文条例。但是在检察院以及相关司法机构中，对于这种附随义务是认同的，只不过对于该义务所实施的具体事件，只要不违反现有的法律规定，那么都是可以作为相关证明的。